湖北省武汉市中级人民法院
民事判决书

(2018)鄂01民终5419号

上诉人(原审被告)武汉昌南房地产开发有限公司。住所地:武汉市汉阳区汉阳大道(西)昌南花园E栋四楼。

法定代表人:李平,该公司总经理。

委托诉讼代理人:熊凯,湖北创智律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)邓金刚,男,1969年1月24日出生,汉族,住武汉市汉阳区,

委托诉讼代理人:吴林钊,湖北万泽律师事务所律师。

原审被告:武汉阳建工贸有限公司。住所地:武汉市汉阳区永安堂172号。

法定代表人:姚应明,该公司董事长。

委托诉讼代理人:江跃,湖北泓峰律师事务所律师。

上诉人武汉昌南房地产开发有限公司(以下简称昌南公司)因与被上诉人邓金刚、原审被告武汉阳建工贸有限公司(以下简称阳建公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服武汉市汉阳区人民法院(2017)鄂0105民初584号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人昌南公司上诉请求:1、依法撤销(2017)鄂0105民初584号民事判决第三项,改判驳回邓金刚此项诉讼请求;2、由邓金刚承担一审的诉讼费用与本案的诉讼费用。事实和理由:一、一审判决事实认定错误。1、昌南公司与邓金刚签订的《武汉市集资合作建房协议书》(以下简称《集资建房协议》)解除并非在2007年10月18日,而是在2012年9月24日,因此合同解除后双方返还义务应从解除合同次日即2012年9月25日起算;2、一审判决书中认定昌南公司购房款从2007年开始占用至今的情况不是事实。由于邓金刚的违约行为导致合同解除,由于合同解除前,邓金刚去外地居住,致使我方无法及时返还购房款,我方不存在占用购房款问题,相反对邓金刚购房款尽到了保管义务。二、一审判决适用法律不当。一审判决要求我方从2007年10月19日起按同期银行贷款利息支付至本金付清之日于法无据。本案中我方是守约定方而邓金刚是违约方,根据合同法的关于合同单方解除权的规定,邓金刚作为严重违约方,是无权提出解除合同的。由守约方去承担违约方遭受的利息损失,且从签订合同之日起算,严重违反民法通则和合同法之公平和诚实信用原则。再则,在本案中相互返还义务中的利息显然不是银行同期贷款利息,本金所产生的利息应该是从2012年9月25日起至本金偿还时的活期银行利息。让守约方支付违约方的诉讼费用很显然是没有任何道理的。

被上诉人邓金刚辩称,1、我方并无违约行为,导致余款没有支付的原因是昌南公司。根据《集资建房协议》约定,除首付款外,余款应当是申请银行按揭付款,2007年7月18日签订合同时我们就将身份证明、贷款需要的一些手续提交给昌南公司,因昌南公司原因申请贷款受阻,余款无法按照银行按揭来支付。双方又签订《协议书》,该补充协议并未对余款的支付达成一致。2、昌南公司无单方解除合同的权利,昌南公司行使合同解除权的行为不符合法律规定。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条规定,即使我方存在延期支付的行为,对方也应催告,昌南公司并没有履行催告手续,在报纸上公告之前从未向我方邮寄送达过或通知我方,没有给我们合理履行期限,因此无权单方解除合同。我们认为应是起诉之后合同才解除。3、昌南公司在未与我方解除合同情况下一房二卖,按照司法解释的规定,昌南公司应向我方赔付一倍购房款,我们主动调低了,按照银行同期贷款利率计算违约金。

原审被告阳建公司述称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求维持原判。

邓金刚向一审法院起诉请求:1、判令解除邓金刚与阳建公司于2007年10月18日签订的《集资建房协议》;2、判令昌南公司、阳建公司退还邓金刚支付的购买位于武汉市汉阳区永安堂172号昌南花园G栋2单元11层13号房屋的购房款210000元,并支付邓金刚利息损失115500元(以210000元为基数,按银行同期贷款利率,自2007年10月18日暂计算至起诉之日,全部利息计算至退还邓金刚全部购房款之日);3、由昌南公司、阳建公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实:2004年6月9日,阳建公司以解决职工居住问题为由,与兴晨公司签订《联合开发建经济实用房合同书》,合作兴建经济实用房。双方约定由阳建公司提供土地,兴晨公司负责工程建设和房屋销售。后兴晨公司为该工程项目取名昌南花园,征得阳建公司同意又另行专门成立了昌南公司,承接了上述合同的全部权利义务。2007年9月3日,阳建公司与邓金刚签订《集资建房协议》,协议书载明,建设方武汉阳建工贸有限公司,参加方姓名邓金刚。其第二条约定:“建设方以[划拨][批租]方式取得位于汉阳区××号的地块使用权,其规划用途为住宅,建设方经批准,在上述地块上建设现定名昌南花园”。第三条约定“参加方向建设方预定第G栋二单元十一层13号房屋,建筑面积共89平方米。上述面积为暂测面积。如暂测面积与房地产管理测丈机构实测面积有差异的,以房地产管理测丈机构实际测定面积为准”。第四条第一款约定“按建筑面积每平方米综合成本价人民币2750元……即合人民币贰拾肆万肆千柒百伍拾元整”,第二款约定代收住宅共用部位、公用设施维修基金,“按购房款2%,计肆千捌佰玖拾伍元整”。第五条约定:“付款约定。该房交接之日或之前,由建设方书面通知参加方将房款和代收款费用结清,总计人民币贰拾肆万玖千陆百肆拾伍元整”。第六条约定参加方逾期付款的违约责任“参加方逾期付款达10天,即视为参加方放弃预定该房的权利,建设方有权将该房转由新的参加人定购,待新的参加人交齐有关款项后,方可向参加方退款,并由参加方向建设方支付已付房款的万分之三的违约金”。同时合同还约定了房屋交付期限、办理产权登记及物业管理等事项。双方还特别约定:“1、房屋面积以房地局实测面积为准;2、水电报装费人民币叁仟元整,房价不含此项;3、办两证费用由业主自理。”邓金刚与阳建公司分别签名或盖章。

邓金刚作为乙方还与昌南公司签订了《协议书》,约定,“关于昌南花园三期房屋十一层的复式面积为肆拾捌平方米,属第二次办证范围,每平方米定价人民币贰仟柒佰伍拾元整。经双方商定同意上述房价。此协议一式二份,各执一份。乙方首付款必须先交齐复式面积房款,余下款项才能作为下面捌拾玖平方米的首付款,复式面积房款为壹拾叁万贰仟元整,公共项目维修基金为人民币贰仟陆佰肆拾元整,合计人民币壹拾叁万肆仟陆佰肆拾元整。”邓金刚在《协议书》上签名并按手印。2007年10月19日,邓金刚向昌南公司缴纳了210000元购房款,昌南公司开出专用收款凭证,在收款凭证备注栏注明“此房按揭”,并加盖财务专用章。2012年3月5日,昌南公司在《武汉晚报》上刊登公告,载明:“我公司已开始办理永安堂172号昌南花园三期(G、H栋)房屋两证事宜,请差欠房屋尾款业主15日内补交,否则公司将依法按相关规定处理。”2012年9月24日,昌南公司在《武汉晚报》上刊登公告,载明:“请汉阳区昌南花园三期G、H栋空房住户15日内提供备案资料到我公司,未办理视为自愿退房。”后邓金刚并未补缴房屋尾款。

一审法院认为,邓金刚与阳建公司签订《集资建房协议》系双方真实意思表示,且不违反法律强制性规定,应当认定为有效。关于阳建公司与昌南公司谁是合同实际相对方,一审法院认为,阳建公司虽与邓金刚签订《集资建房协议》,但其后,昌南地产与邓金刚签订补充协议,并实际收取购房款项,办理交房、公告催收等集资建房协议中约定建设方(合同相对方)应当负责事宜,且在案外人岳志刚与本案阳建公司、昌南公司房屋买卖合同纠纷案一审及二审中,生效判决已确认昌南公司以阳建公司名义与购房人签订集资建房协议,故本案合同实际相对方为昌南公司。

关于阳建公司(昌南公司)与邓金刚签订的《集资建房协议》是否已解除,一审法院认为,根据《中华人民共和国合同法》的规定,依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应依约履行自己的义务。邓金刚与阳建公司(昌南公司)签订的《集资建房协议》明确约定的付款方式为“于房屋交付之日前付清房款”,虽然双方之后又补充约定可按揭的付款方式,但在《集资建房协议》的首页已明示由邓金刚办理贷款,因此,邓金刚在获悉无法办理贷款后,仍应按合同约定的原付款方式付款。邓金刚并未在指定期限内付清房款384285元(249645+134640),未付款达174285元,截止2012年昌南公司已在《武汉晚报》上刊登《解除合同通知书》,公告解除与邓金刚签订的《集资建房协议》时,逾期付款已达5年,依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定,昌南公司有权单方解除合同。昌南公司虽未能提交证据证实其在《武汉晚报》刊登解除合同公告前,善尽通知、催告义务,但其能够提交证据证实其已在《武汉晚报》刊登了解除合同公告,邓金刚亦未对合同解除提出异议,故对邓金刚诉请判令解除邓金刚与阳建公司于2007年10月18日签订的《集资建房协议书》的诉讼请求,予以照准。

关于昌南公司是否应当退还邓金刚购房款,一审法院认为,集资建房协议解除后,昌南公司已收回房屋,并已将房屋出售给他人,根据履行情况和合同性质,理应退还邓金刚就购买该房屋210,000元。该笔购房款昌南公司自2007年10月19日收取后,实际占有、使用至今,一审法院认为应以自2007年10月19日起,按同期银行贷款利率支付资金占用利息至本金付清之日止为宜。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三、四款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下:一、确认邓金刚与阳建公司于2007年10月18日签订的《武汉市集资合作建房协议书》已解除;二、昌南公司支付邓金刚购房款人民币210,000元,自本判决发生法律效力之日起十日内付清;三、昌南房公司向邓金刚支付本判决第二项确认款项资金占用利息,以210,000元为基数,按银行同期贷款利率,从2007年10月19日起付至本判决确定的欠款本金给付之日止;四、驳回邓金刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6182元,由昌南公司承担。昌南公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费直接给付邓金刚。

二审中,当事人没有提交新证据。一审查明事实清楚,本院予以确认。

本院认为,昌南公司与邓金刚签订的《集资建房协议》及《协议书》未约定解除合同的条件,本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除合同的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定,房屋买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持。本案中,邓金刚于2007年10月19日向昌南公司缴纳了210000元购房款,已履行了大部分合同义务,后因双方约定的“按揭”付余款未能成立,导致邓金刚部分购房款不能向昌南公司支付。昌南公司作为债权人应尽催告邓金刚履行的义务,并给予义务人一定的履行期限。虽然昌南公司分别于2012年3月5日和2012年9月24日在《武汉晚报》上发布公告,因公告的内容并无明确的解除《集资建房协议》的意思表示,且公告是针对不特定的人作出,在债务人明确的情形下,无法律明确规定时不宜直接通过登报公告的形式履行对债务人的通知义务,在一审、二审期间,昌南公司均未提交其履行催告义务的证据。故不能认定《集资建房协议》于昌南公司在《武汉晚报》刊登公告的当日即2012年9月24日已解除。本案中,邓金刚以诉请法院裁判的方式行使合同的解除权,因争议的房屋已由昌南公司卖给他人,一审法院支持邓金刚请求解除合同的诉讼请求,解除邓金刚与昌南公司签订的《集资建房协议》,并无不当,应予以维持。但因本案争议《集资建房协议》的解除是法定解除,《集资建房协议》应自本判决生效之日起解除。《集资建房协议》解除后,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”一审法院就合同履行的情况,判决昌南公司返还邓金刚购房款210,000元,并判决昌南公司自收取该笔购房款之日起至本金付清之日止,按同期银行贷款利率向邓金刚支付资金占用利息,平衡了双方的利益,符合法律的规定,应予以维持。

综上所述,昌南公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,虽然一审法院未确定《集资建房协议》的解除时间不当,但实体处理正确,应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费2799元,由上诉人武汉昌南房地产开发有限公司负担,多预收的案件受理费3383元,退还给武汉昌南房地产开发有限公司。

本判决为终审判决。

审判长夏丽华
审判员刘隽
审判员李娜
二○二○一八年七月四日
法官助理邹艳伟
书记员周靓