湖北省武汉市中级人民法院
民事判决书

(2018)鄂01民终6509号

上诉人(原审被告):任丰才,男,1967年12月11日出生,汉族,住河南省镇平县。

被上诉人(原审原告):夏建国,男,1967年7月25日出生,汉族,住湖北省武汉市江夏区。

上诉人任丰才因与被上诉人夏建国房屋租赁合同纠纷一案,不服湖北省武汉市江夏区人民法院(2018)鄂0115民初1346号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人任丰才向本院提出上诉请求:1、撤销原判决,依法改判,驳回被上诉人的全部诉讼请求;2、判令一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实与理由:因被上诉人拖欠上诉人欠款和法院生效判决确定的还款义务,上诉人拒绝搬离,不支付租金的理由成立,原审法院未予支持。一、被上诉人拖欠上诉人欠款和法院生效判决确定的还款义务。从2015年至2016年期间,被上诉人向上诉人共借款23600元,并出具了相应借条。上诉人租赁被上诉人房屋期间,被上诉人与上诉人口头协商,2013年至2015年被上诉人反租已出租给上诉人的一间房屋,上诉人为被上诉人提供饮食、水电,被上诉人按5000元每年向上诉人支付租金、饮食、水电费,被上诉人欠付上诉人3年费用15000元。2016年9月17日,上诉人与被上诉人因租房一事产生纠纷,被上诉人持菜刀将上诉人砍伤,造成上诉人轻伤二级,该案经武汉市江夏区人民检察院提起公诉。该案最终经武汉市中级人民法院作出(2017)鄂01刑终369号刑事附带民事裁定书,该裁定书已生效,被上诉人应于文书生效后五日内一次性赔偿上诉人经济损失37073.41元。因被上诉人一直未支付生效判决确定的付款义务,上诉人于2017年6月26日申请法院强制执行,至今未收到任何执行款项。二、上诉人因被上诉人欠款拒绝搬离,不支付租金的理由成立。被上诉人拖欠上诉人欠款和法院生效判决确定的付款义务,上诉人继续占有被上诉人出租的房屋,目的是让被上诉人及时还清欠款,即使被上诉人不还款,上诉人也能用房租抵消欠款。被上诉人共拖欠上诉人75673.41元欠款,抵扣房租后,被上诉人仍应向上诉人支付剩余钱款。上诉人与被上诉人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同,依据《合同法》第九十一条、第九十九条,上诉人有权将自己的债务与被上诉人的债务抵销。上诉人有权继续占有被上诉人房屋,直至被上诉人拖欠上诉人债务抵扣完毕。综上,原审判决认定事实及适用法律错误,请贵院依法改判。

被上诉人夏建国辩称:上诉人所述不是事实。涉案房屋租金约定每年3万元,后来双方口头约定每年4.5万元,我要求任丰才支付租金,但其不予支付,相关事实详见刑事判决书。23600元并不是借款,而是任丰才向我支付的房租收条,我当时错打成借条,现在任丰才反向我索要该款,与事实不符。

被上诉人夏建国向一审法院起诉请求:1、判令解除其与任丰才的口头租赁协议;2、判令任丰才支付2016年5月1日至今的租金90,000元并腾退租赁房屋;3、本案诉讼费由任丰才负担。

一审法院查明,对于当事人双方没有争议的事实,即夏建国和任丰才达成口头租赁协议,任丰才于2013年5月开始租赁武汉市江夏区纸坊街道中心港326号房屋,每年租金30,000元,2013年5月1日至2016年5月1日三年的租金已付,夏建国于2016年9月因打伤任丰才被判处有期徒刑一年二个月,任丰才至今仍住在武汉市江夏区纸坊街道中心港326号房屋等事实,一审法院予以确认。双方有争议的事实即2016年5月1日之后的房屋租金的问题,一审法院认为夏建国和任丰才虽然在2016年5月之后多次对房租有过争议,但双方并未达书面或口头的一致意见,对夏建国提出2016年5月之后的房租为每年45,000元的事实,一审法院不予认可。

一审法院认为,夏建国和任丰才口头达成的租赁协议系双方真实意思表示,双方也均按照协议约定履行了各自的义务,口头租赁协议内容合法有效。在口头约定的三年租赁期间届满后,夏建国与任丰才未达成新的口头或书面的租赁协议,虽然双方时有争议,但夏建国未采取法律等手段解除双方的租赁合同关系,任丰才也一直占有和使用争议的房屋,故双方形成不定期租赁合同关系,原口头租赁协议内容继续有效,夏建国可以随时要求解除合同,并要求任丰才返还租赁房屋和支付租金。任丰才辩称因为夏建国未偿还欠款,才未搬离,不应支付租金的说法,没有法律依据,一审法院不予支持。夏建国诉称每年租金45,000元也没有事实和法律依据,一审法院对每年租金超过30,000元的部分不予支持。

综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定,判决如下:一、解除夏建国与任丰才的租赁合同关系;二、任丰才于本判决生效之日起十日内按每年30,000元的租金标准支付夏建国房屋租金(从2016年5月2日起计算至任丰才腾退武汉市江夏区纸坊街道中心港326号房屋之日止);三、任丰才于本判决生效之日起三日内腾退武汉市江夏区纸坊街道中心港326号房屋,并将该房屋交予夏建国;四、驳回夏建国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,550元减半收取1,275元,由任丰才负担。

二审中,任丰才提交了2014年电费发票12张、水费发票10张,2017年电费发票12张、水费发票6张。拟证明2013年至2015年期间因为被上诉人在涉案房屋中居住导致共多支出了15000元的水电费。夏建国对上述证据真实性无异议,对证明目的有异议。认为当时双方约定水电费从租金中抵扣,由任丰才自己支付,另外自己使用的水电费金额每年也没有5000元。本院认为上述证据并非二审新证据,且与本案无关联,对上述证据本院不予采信。夏建国二审期间未提交新证据。

经审理查明,一审判决认定事实属实,本院予以确认。本院另查明,任丰才与夏建国的借款、水电费纠纷任丰才已另案起诉,刑事判决的赔偿金任丰才已申请强制执行,二审期间任丰才对上述事实当庭确认。

本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷,任丰才作为承租人,应依约向出租人夏建国支付租金。双方约定的租赁期间届满后,未达成新的租赁协议,夏建国可以随时要求解除合同,并要求任丰才返还租赁房屋和支付欠付的租金。任丰才上诉称因为夏建国未偿还借款、水电费及刑事附带民事案件的赔偿款才未搬离。但经本院查明,任丰才已经就借款、水电费纠纷另案起诉夏建国,向法院申请强制执行刑事附带民事判决的赔偿款,故上述抗辩不应成为任丰才拒付租金的理由,不能抵销其应当向夏建国支付的租金,对其上诉理由本院依法不予支持。

综上,任丰才的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费2550元,由上诉人任丰才负担。

本判决为终审判决。

审判长张鹏
审判员曹芳
审判员陈敏
二〇一八年九月十二日
法官助理吴放
书记员王凯慧