湖北省武汉市江汉区人民法院
民事判决书

(2018)鄂0103民初6426号

原告:泛海物业管理武汉有限公司,住所地武汉市江汉区云彩路198号泛海城市广场写字楼8层。

法定代表人:郑翼龙,董事长。

委托诉讼代理人:漆贤高,湖北正信律师事务所律师。代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人:孙士鑫,湖北正信律师事务所律师。代理权限为特别授权。

被告:李慧,女,1965年7月22日出生,汉族,住址武汉市武昌区,

原告泛海物业管理武汉有限公司(以下简称原告)诉被告李慧(以下简称被告)物业服务合同纠纷一案,本院于2018年7月4日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙士鑫及被告到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:1、被告向原告支付自2014年1月1日至2018年3月31日的物业管理费欠款本金人民币19252.5元;2、被告向原告支付截止2018年2月28日的物业管理费逾期付款违约金人民币9620.24元(按年利率24%计算);3、被告自2018年3月1日起,按逾期物业管理费本金人民币19252.5元为基数,按年利率24%向原告继续支付逾期付款违约金;4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2010年6月21日,被告与房地产开发企业武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》,被告购买了位于武汉市江汉区云霞路199号樱海园4-2-701号房屋,建筑面积132.47平方米。被告所购房屋已与出卖人办理了房屋交付手续。根据前期物业服务的约定,被告所购商品房小区由原告提供前期物业服务,物业服务费按建筑面积交纳,标准为2.85元/月/平方米,物业服务费按季交纳,被告应于每个收费周期首月的10日之前交纳本收费周期的费用,逾期交纳物业费的,每逾期一日,应交纳欠费总额的千分之三作为违约金。根据上述约定,被告每月应交纳物业费人民币377.5元。因被告拖欠原告物业管理费,为维护合法权益,故原告向本院提起诉讼。

被告辩称,其于2013年入住房后,房屋于2014年就开始漏水,有异味,墙壁发霉,物业公司上门处理后,但直到2017年2月才处理完毕,要求原告对该期间造成的损失进行赔偿。2017年4月家中又开始有异味,物业公司向其承诺不用交纳物业管理费,故其一直没有交纳物业管理费。

经审理查明,2010年6月21日,被告与武汉中央商务区建设投资股份有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》,购买位于武汉市江汉区云霞路199号的泛海国际居住区樱海园4幢2单元7层1号房屋(实测建筑面积132.47平方米),并于2011年12月11日办理了交付手续。上述《武汉市商品房买卖合同》中“附件五:前期物业服务内容的约定”载明,樱海园物业管理单位为泛海物业管理武汉有限公司即本案原告,管理期限自前期物业管理委托合同签订之日起至业主大会之执行机构业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止;前期物业服务的内容为:(一)、物业共用部位的维修、养护和管理;(二)、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;(三)、物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;(四)、公共绿地、花木的养护和管理;(五)、交通与车辆停放秩序的管理;(六)、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;(七)、装饰装修管理服务;(八)、物业档案资料管理。高层住宅的物业服务费用按照每月每平方米人民币2.85元的标准交纳;业主应于物业买卖双方约定的交付日期(双方约定交付日期有变更的从其变更约定)之日起全额交纳物业服务费用。房屋交付后,被告从2014年1月起即未向原告交纳物业管理费,根据原告所提供的催缴通知书,至2018年3月,被告尚欠原告物业管理费人民币19252.5元未交纳。

本院认为,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。被告与武汉中央商务区建设投资股份有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》,系双方真实意思表示,双方就前期物业服务内容进行的约定,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,原、被告双方应按约定履行各自的义务。原告依约为被告提供了物业管理服务,被告应根据物业服务合同的约定按时缴纳物业服务费用。对于被告提出房屋存在质量问题,原告没有尽到维修义务的辩解意见,因商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷,而物业管理费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷,两者不属于同一法律关系。如果房屋在国家规定的保修期和保修范围内,由建设单位承担维修义务;在房屋质保期届满后,房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务,房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务,物业服务企业履行义务时,可使用小区的住宅专项维修基金。故被告提出的上述辩解意见,不符合合同约定及法律规定,本院不予采纳。对于被告提出原告承诺其不用交纳物业管理费的辩解意见,因被告并未提供有效证据予以证实,且原告对此予以否认,故被告的上述辩解意见,本院不予采纳。现原告经书面催交,被告无正当理由仍拒绝交纳,故原告要求被告支付物业管理费人民币19252.5元的诉讼请求,本院予以支付。因被告并非故意拖欠物业费,而是对原告应尽的义务认识有误,故原告要求被告支付违约金的诉讼请求,本院不予支持。小区业主拒绝交纳物业费的行为,不仅会造成物业服务企业运营经费不足,无法维持正常的物业服务水平,导致物业服务质量下降,损害其他正常交费业主的利益,还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾,严重影响双方在小区内和谐共处。若对物业服务企业提供的物业服务不满意,业主不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业,而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决;也可就存在的服务问题向业主委员会反映,通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决;还可通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,判决如下:

一、被告李慧于本判决生效之日起十日内向原告泛海物业管理武汉有限公司支付2014年1月1日至2018年3月31日期间的物业管理费人民币19252.5元;

二、驳回原告泛海物业管理武汉有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

减半后案件受理费人民币261元由原告泛海物业管理武汉有限公司承担人民币120元(已交纳);由被告李慧承担人民币141元(被告李慧于本判决生效之日起十日内向本院交纳)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员李靖
二○二○一八年八月十七日
书记员石纷纷