湖北省荆州市中级人民法院
民事判决书

(2018)鄂10民终915号

上诉人(原审被告):荆州市鸿翔房地产开发有限公司,住所地:荆州市沙市区塔桥路42号。

法定代表人:付雪,该公司总经理。

委托诉讼代理人:王?英、黄莎莎,湖北思捷律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):万静,女,汉族,1979年10月27日出生,住荆州市荆州区。

上诉人荆州市鸿翔房地产开发有限公司(以下简称鸿翔公司)因与被上诉人万静商品房销售合同纠纷一案,不服荆州市沙市区人民法院(2018)鄂1002民初515号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人鸿翔公司的委托诉讼代理人王?英、黄莎莎,被上诉人万静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人鸿翔公司提出上诉请求:一、依法撤销沙市区人民法院(2018)鄂1002民初515号民事判决书,改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审判决上诉人承担违约责任属认定事实不清、适用法律错误。1.没有证据证实被上诉人在规定期限内提交了申请与办证资料,履行了法定和合同约定的义务。《不动产登记暂行条例》第十四条明确规定了因买卖而申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请,合同第十五条约定了上诉人应当在交房后500日内提供资料报产权登记机关备案,那么相应的被上诉人也应当在该期限内向上诉人提交申请与相应资料。但一审被上诉人并未举证证明其在该期限内提交了申请和办证资料,但因上诉人不配合或因上诉人的责任导致其未能在规定期限内取得产权证书。上诉人已于2016年7月20日完成了涉案不动产的初始登记。如被上诉人及时递交了转移登记申请,却因上诉人原因导致其未能在规定期限内取得不动产登记证书,上诉人才构成违约。而根据代办公司长丰公司出具的《情况说明》,被上诉人至今仍未提交任何资料,被上诉人没有在合同规定的期限内提交申请,其自身存在过错。2.没有证据证实被上诉人未能在合同约定的期限内取得权属证书系上诉人原因导致。合同第十五条追究违约责任的前提是“如因出卖人的责任”,本案中一审中被上诉人并未举证证明其在约定期间内提交了申请和办证资料,是因上诉人不配合或者上诉人的过错导致其未能在合同约定期限内取得产权证书。根据“谁主张谁举证”的证据规则,上诉人认为被上诉人没有提交足以支持其诉讼请求的证据,应当依法承担举证不能的法律后果。3.上诉人未能在交房后500日内办理备案手续,属政府主管部门的原因,并非上诉人过错造成,上诉人依法不应承担违约责任。2014年,上诉人按当时的荆州市房产管理局规定的流程,将办理房产证需要由上诉人提交的资料、办理的证件均已办妥,于2014年底向房管局提出了申请。但因时值政府机构改革,登记机关要由原来颁发房产证的房产管理局、颁发土地使用权证的国土部门统一整合为不动产登记部门。原来开发商只需走办理房产一证的流程变成了房产、土地两证流程一起办理。故上诉人2014年提交的申请和办证资料被退回。直到2015年3月荆州市不动产登记交易中心成立,相关人员配备到位、系统调整完成后,才要求上诉人按照办理不动产登记证书的规定重新将办证流程又走了一遍,直至2016年7月20日才完成涉案房产的初始登记。上诉人认为其未能在交房后500日内办理备案手续,非其自身过错造成,而系因政府主管部门原因导致。依据双方签订的附件五《合同补充协议》第三条第1款的约定若因买受人自身的原因或政府主管部门的原因,导致买受人未能及时取得房地产权属证书或无法取得房地产权属证书的,出卖人不承担责任。故上诉人不应承担违约责任。

被上诉人万静辩称:上诉人认为是政府主管部门的原因导致延迟办证的抗辩不能对抗业主,开发商在订立合同时应该将政府因素考虑进去。上诉人认为是业主没有及时提交资料,鸿翔公司曾经以批次通知的形式通知业主提交资料,对业主造成一种误导,让业主以为会收到电话通知才提交资料,不可能是开发商可以办证但是业主不交资料。

一审法院认定事实:2014年3月21日原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于荆州市××区××路与××处××家园××单元××房产,房价款405628元;被告应当在商品房交付使用后500日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任,原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下述方式处理:2、原告不退房,被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。原告按约向被告交付房价款,被告于2014年9月1日向原告交付房产,被告陈述其在2014年即已取得办理初始登记所需的资料和证件,被告于2016年7月20日办理了涉案房产的初始登记。原告诉请要求被告以已付房价款的0.5%标准支付违约金。

一审法院认为:原告与被告签订《商品房买卖合同》,原告按约向被告交付房价款,被告未按约协助原告办理涉案房产的转移登记手续。被告抗辩称2014年其已具备办理初始登记所需的资料和证件,未在约定期限内办理转移登记并非被告原因所致,其不构成违约。对此本院认为,被告需按约在商品房交付使用后500日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案,故被告需先办理初始登记,再将办理转移登记所需资料提交产权登记机关,原、被告双方再共同向产权登记机关申请办理涉案房产的转移登记。本案证据尚不足以证实被告已履行上列义务,被告之抗辩主张本院不予采纳。被告2014年9月1日向原告交付房产,被告需在500日内(2016年1月14日前)履行上列协助义务,被告违约行为发生时间为2016年1月15日,故被告之诉请并未超出诉讼时效期间,被告之抗辩主张本院不予采纳,被告应按约向原告给付违约金2028元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:被告荆州市鸿翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告万静违约金2028元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元,由被告荆州市鸿翔房地产开发有限公司负担。

二审中,上诉人鸿翔公司向法庭提交了一份证据:荆州市长丰房地产投资咨询有限公司出具的《情况说明》及该公司营业执照复印件各一份。证明目的:被上诉人没有在合同规定的期限内提交办证申请及资料,自身存在过错。

被上诉人万静的质证意见是对其真实性有异议,我曾经去长丰公司咨询,长丰公司说要等开发商把前期手续办好后才能办证,并要求我们在鸿翔公司手续办好后再提交资料。

综合当事人举证、质证意见,本院对上诉人在二审中提交的证据审查认为:荆州市长丰房地产投资咨询有限公司出具的《情况说明》不属于本案的新证据,且与本案客观事实不符,不能作为本案的证据使用。

被上诉人二审中没有新证据提交。

本院认可一审对本案事实的认定。

本院认为:上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》不具有《合同法》第五十二条所列情形,应为有效,双方当事人应当依据合同约定履行各自的义务。被上诉人向上诉人支付购房款后,上诉人于2014年9月1日向被上诉人交付了商品房。依据合同约定,上诉人应在商品房交付后500天内,即2016年1月14日前,将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案,但上诉人未能在此期限内将相关资料报备,故上诉人已构成违约。鸿翔公司上诉主张被上诉人不配合提交资料和政府不动产登记部门整合的原因导致被上诉人未能在规定期限内取得权属证书,其不应承担违约责任,但其在二审中提交的长丰公司的《情况说明》不能达到其证明目的。上诉人向产权登记机关填写的《不动产登记申请表》的时间为“2016年7月12日”,已经超过合同约定时间,故上诉人已经构成违约,应承担相应的违约责任。综上,上诉人的上诉理由均不能成立,一审认定事实清楚,适用法律正确,实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费50元,由上诉人荆州市鸿翔房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长陈时中
审判员谢成勇
审判员全华
二〇一八年九月十四日
法官助理唐君玲
书记员程瀛