湖北省武汉市江汉区人民法院
民事判决书

(2018)鄂0103民初6440号

原告:武汉金诣物业管理有限公司,住所地武汉市武昌区纺机村51号新新花园3栋(新愉轩)11-12层3号。

法定代表人:杨樊,总经理。

委托诉讼代理人:徐青荣,男,1990年11月13日出生,汉族,系公司员工,住址安徽省巢湖市含山县。代理权限为特别授权。

被告:朱红斌,男,1968年2月24日出生,汉族,住址武汉市江汉区,

委托诉讼代理人:黄艳,女,1970年1月18日出生,汉族,系被告朱红斌之妻,住址同上。代理权限为特别授权。

原告武汉金诣物业管理有限公司(以下简称原告)诉被告朱红斌(以下简称被告)物业服务合同纠纷一案,本院于2018年7月4日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐青荣及被告的委托诉讼代理人黄艳到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告一次性支付物业管理费人民币3618元,违约金人民币1620元,共计人民币5238元;2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2014年10月26日,原告与武汉电业新村小区业主委员会签订《物业服务合同》,约定原告在武汉电业新村小区提供物业服务,高层住宅按每月1.2元/平方米的标准收取物业管理费,合同履行期为一年。合同履行期满,原告先后于2015年10月28日和2016年11月1日与业主委员会续签《物业服务合同》,合同履行期至2018年10月31日,物业管理收费标准不变。业主违反合同约定,未能按时足额缴纳物业服务费,应按2元/天的标准向原告支付违约金。被告系武汉电业新村小区3-3-1002室业主,房屋面积为111.91平方米,自2015年10月1日起,被告拒绝缴纳物业管理费,截止至2017年12月31日,被告欠缴物业管理费人民币3618元,违约金人民币1620元,共计人民币5238元。原告多次催缴未果,为维护合法权益,故原告向本院提起诉讼。

被告辩称,其于2014年开始发现房屋阳台栏杆生锈腐烂存在安全,但原告不予修理;2017年家中水管爆裂,原告也未予以处理,故其没有缴纳物业管理费。

经审理查明,被告系本市江汉区电业新村小区3-3-1002号房屋(建设面积111.91平方米)业主。2014年10月24日,原告与武汉市电业新村小区第二届业主委员会签订《武汉市物业服务合同》,约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务,被告按建筑面积每月每平方米人民币1.2元交纳物业管理费。2015年10月28日及2016年11月1日,原告与武汉市电业新村小区第二届业主委员会继续签订《武汉市物业服务合同》,物业服务合同期限至2018年10月31日。从2015年10月1日起,被告即未向原告缴纳物业管理费。根据原告所提供的催缴通知书,至2017年12月,被告尚欠原告物业管理费人民币3618元未交纳。

本院认为,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。原告与被告及与所在的小区业主委员会所签订的《物业服务合同》是双方真实意思的表示,且未违反相关法律、法规的强制性规定,故该合同合法有效,原、被告双方应按约定履行各自的义务。原告依约为被告提供了物业管理服务,被告应根据物业服务合同的约定按时缴纳物业服务费用。根据《物业服务合同》的约定,原告仅对物业管理区域内共用部位及共用设施设备承担管理和维护义务,故被告提出的上述不缴纳物业费的辩解意见,因未提供充分证据加以证明,且不符合合同约定及法律规定,故本院不予采纳。原告要求被告支付违约金人民币1620元的诉讼请求,本院不予支持。小区业主拒绝交纳物业费的行为,不仅会造成物业服务企业运营经费不足,无法维持正常的物业服务水平,导致物业服务质量下降,损害其他正常交费业主的利益,还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾,严重影响双方在小区内和谐共处。若对物业服务企业提供的物业服务不满意,业主不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业,而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决;也可就存在的服务问题向业主委员会反映,通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决;还可通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,判决如下:

一、被告朱红斌于本判决生效之日起十日内向原告武汉金诣物业管理有限公司支付2015年10月1日至2017年12月31日期间的物业管理费人民币3618元;

二、驳回原告武汉金诣物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

减半后案件受理费人民币25元由被告朱红斌承担(被告朱红斌于本判决生效之日起十日内向本院交纳)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员李靖
二○二○一八年八月十五日
书记员石纷纷